任意売却の無料相談　住宅ローンの滞納・競売・差押でお困りの方へ　 今すぐ電話相談、面談相談をお受けします。

競売・任意売却のいずれも連帯保証人への迷惑は避けられません。
しかし迷惑をできる限り最小限に留められるのが任意売却です。
連帯保証人は、債務者が借金を返済できない時、債務者の代わりに全額を返済する義務があります。
そのように法的に取り決められているのが、連帯保証人です。
一度連帯保証人になってしまうと、債務が無くならない限り逃れられないし、他の人に変更することもかなり難しいです。
だから、住宅ローンの契約時に、保証会社以外に個人の連帯保証人を付けている場合は、任意売却がとてもやっかいなものになります。
任意売却するしないにかかわらず、100％連帯保証人に迷惑はかかります。
 
債務者が住宅ローンを払えなくなっても、保証人に資産があれば、債権者はまず連帯保証人に返済を迫ります。
返済できるところから回収するのが債権回収の基本で、連帯保証人がローンの残額を一括弁済できれば、債権者側からすれば任意売却をする必要がありません。
債務者が自己破産した場合でも、連帯保証債務は消えることはありません。
債務者本人は、自己破産を申立て免責されれば債務がなくなりますが、連帯保証人の連帯保証債務まで免責されないので、債権者は連帯保証人に絞って取り立てをします。
最悪の場合、そのために連帯保証人まで自己破産することだって有るのです。
 
任意売却は連帯保証人の同意無しにおこなうことはできません。
やろうと思えばできますが、債権者は債務者に対して、連帯保証人に一方的に取り立てしない代わりに、連帯保証人の同意を求めてきます。
したがって、非常に話しづらいとは思いますが、任意売却することを打ち明けて、同意してもらう必要があります。
任意売却をすれば、競売になった時よりも、連帯保証人の残債務が少なくなる可能性が高いので、できる限り早く丁寧に説明し理解を得る必要があります。
住宅ローンが破綻すれば、どう転んでも連帯保証人には迷惑がかかるので、腹をくくるしかありません。
そして、連帯保証人にかかるであろう迷惑を最低限度に抑えるのが、債務者がしなくてはいけないことです。
 
ちなみに、債務者が住宅ローンを滞納し続けて、債権者である金融機関が連帯保証人に請求をおこなって、連帯保証人が返済を拒否すれば、債務者だけでなく連帯保証人もいわゆるブラックリストに載り、信用情報に傷がつくことになります。
このように、連帯保証人は、ローン契約に債務者と同等の責任を負わされるのです。
 

原則的に連帯保証をやめることはできません。非常にハードルが高いです。

連帯保証は、債権者（銀行等、ローンの借入先）との契約ですから、借入先の同意がなければ連帯保証人をやめることはできません。連帯保証人は借主と同じ責任を負っているので、離婚しても、相手が自己破産した場合でも返済の義務を免れることはできません。また、現在その家に住んでいるかどうかも関係ありません。

連帯保証人の責任は非常に重く、実質的には自分自身が借り入れをしているのとまったく同じです。
債権者（貸し手）は、いつでも連帯保証人に返済を請求することができ、請求がきたら、連帯保証人は断ることができません。それだけではなく、「債務者（借り手）本人に先に請求してください」という権利さえありません。
そして、債務がなくならない限り（＝借り入れをすべて返済し終えない限り）、原則として連帯保証人をやめることはできません。とはいえ全く方法がないわけではありません。債権者（金融機関）との話し合いで保証人を抜ける場合が考えられます。

1、代わりの保証人を用意する　
2、新たにローンを借り換えてもらう　
3、別の不動産を担保として提供する等をして債権者と話し合いをして、合意してもらい保証人を抜けます。但し、いずれの場合も債権者に合意してもらわなければならず、非常に難しいと言えます。

たいへん厳しいようですが、連帯保証人というのは、それほど責任の重いものなのです。

この方法は、“住み続けたい”“手放したくない”ために、親子や親族に購入してもらう手法です。
一般的に購入者(親・子あるいは親族）が銀行から融資を受けられる確率が低いという問題はあるものの、担保不動産を親類に購入してもらうことで、将来的に買い戻すこともできるという利点があります。
住宅ローンの融資を使って購入してもらう場合、融資をしてもらえる可能性が低いという難点があるものの、親子間や兄弟間、親戚間であっても担保不動産の売買は可能です。この売買の利点は、不動産を親族に買取ってもらうことで「売却後も継続して家に住むことができる」ことと、「将来的に不動産を買い戻せる可能性がある」という点にあります。
最近では、金利が高いものの、親子間の不動産売買ローンを扱う金融機関も少なくありません。「金利は高いけど、どうしても家を買い戻したい」という方が、このようなローンのご利用も検討されているようですが、弊社が提案する住宅ローンは、一般的な金融機関での住宅ローン金利を利用していただいております。
 

はい、残念ですが、ご近所に知られてしまいます。
競売情報という業界誌やチラシを作成して、近隣にポスティングする業者がいます。時期としては、競売開始１ヶ月前です。また競売の「プロ」と称した不動産業者が家の周りをぐるぐると回ったり、近所に近隣調査といって「聞き込み」をしたりします。
競売物件情報が掲載されている不動産業界誌は別としても、ポスティングのチラシを配布されると、必ずご近所に知れ渡ってしまいます。近所に知られてしまうことで精神的な負担が大きくなり、「住んでいられないので引っ越したい」という声もよく聞きます。
そのあたりのことを考えると、任意売却は近隣に知れ渡ることなく、売却することが可能です。
 

基本的に、自己破産をする前に任意売却をした方が良いです。特に住宅ローンのみの滞納の場合は任意売却を先にした方が売却後の支払額に大きな違いが生まれます。
自己破産には、「同時廃止」と「管財事件」の2種類があり、破産する人に資産がある場合は「管財事件」、ない場合は「同時廃止」となります。
　同時廃止　…　手続きが早く費用が3万程度と安い。
　管財事件　…　手続に時間がかかる上、最低50万円の予納金（管財人費用）がかかる。また代理人（弁護士）への費用も別途必要になります。ご自宅を持っている場合、それは財産となりますので、破産する時は、原則として管財事件となりますが、経済的に困っている状況の方にとって、50万円以上もの費用を用意することは並大抵ではありません。
自宅を売却し、資産がない状態になってから自己破産をするほうが良いと言われるのはこのためです。また、引越代など、当面の再出発資金を捻出できる可能性が高いです。
費用も、任意売却の場合、不動産の売却にかかる手数料は売却代金の中から支払われるため、持ち出しで負担が必要になることはありません。
時間の面でも、自己破産の前に任意売却をしておく方が有利と言えます。
上に述べた通り、任意売却後に自己破産する場合は原則として「同時廃止」となり、財産を持ったまま自己破産する（「管財事件」）場合より、手続きにかかる時間が短くて済みます。
同時廃止の場合、申立をしてから3か月程度で手続きが終了し、およそ半年程度で免責の決定がなされます。これに対し、管財事件の場合は、自己破産を申請してから手続きが終わるまでに少なくとも1年以上かかるのが普通です。
また、自己破産し、競売にかけられた場合、その情報は裁判所の公報に載り、たくさんの不動産業者がご自宅を下見に来ます。
見るからに業者とわかる人達が近所で聞き込みなどを行うので、あなたの家が競売にかけられていることはあっという間に近所に知れ渡ってしまいます。
そのため、立ち退きまでの数カ月間、ご本人はもちろん、ご家族が好奇の目にさらされ肩身の狭い思いをすることになります。
これに対し、任意売却の場合は、見た目には通常の売却と何ら変わりません。ご近所の目には、普通の引越に見えます。
また、債務者が自己破産をしても連帯保証人の債務はなくなりません。しかもこの場合、保証人に対して債権者は一括請求を行ってきます。保証人の債務を極力少なくするためにも自己破産前に任意売却をお勧めいたします。
フォーリストでは、多重債務の方でも、債務を圧縮して無理のない範囲で返済を続けることはできないかどうかなど、あらゆる可能性を検討し、弁護士等とも話し合いをして、ご提案しております。
 

いいえ、任意売却のほうがご相談者様にとって有利な条件での売却が可能です。

 

確かに、ご自宅を失うことは変わりません。しかし、ご自宅を失うまでの経緯が全く変わってきます。競売の場合、「あなたの意思に関係なく」法律に即して淡々と進められ、強制的に売却されます。強制売却後は、残債（残ったローン）について一括請求されることもあります。競売物件は、相場の5～7割とかなり安く売却されてしまいます。そのため、ご自宅を失ってもなお、多くの住宅ローンが残り、ご相談者様のご負担が大きくなってしまいます。また、競売の場合は引っ越し時期や費用なども交渉の余地が無く、全て自費で強制退去させられてしまう場合もあります。

一方、任意売却の場合、「あなたの意思をある程度受け入れながら」売却を進められます。

任意売却の場合、ご相談者様のご希望にできる限り沿って、引っ越し時期の決定や引っ越し資金の確保、また市場価格に近い金額での売却が可能ですので、売却後の残債が少なくなります。その他、近所に知られることもなく、金銭的・心理的ご負担を最小限に押さえられます。

また、任意売却後の残債（残りのローン）の支払い方法についても債権者との交渉次第では、月々１万円や２万円程度に抑えることが可能です。

任意売却なら売却できます。
一般の売買の場合、売却金額が住宅ローンを下回った時は、差額を現金で用意しなければ売却はできません。また、売却にかかる費用として仲介手数料や登記費用・印紙代等が必要となるため、差額以外に数十万円から１００万円程度用意しなければなりません。
例えば、２０００万円のローン残高に対して、物件の市場価値が１７００万円の場合、差額の３００万円に加え、売却の為の諸費用として余分に１００程度必要になります。
しかし、住宅ローンの支払いが困難な状態で差額を現金で用意するのは難しいでしょう。親戚や知人に現状を正確に伝え工面してもらうことができるのであれば問題ありませんが、精神的に辛いものです。そこで「経済的に支払いが難しく、今後すぐに支払いができる状況ではなくなった方の救済手段」として任意売却があります。任意売却の場合、売却時に差額が用意できなくても売却ができます。債権者と交渉し、売却後のローンの支払いについても新生活に影響のない支払い方法を得ることができます。但し、ご自身で債権者と交渉しても良い結果を得ることは難しいでしょう。
 

任意売却をしても残りのローンが免除されるわけではありません。しかし、残ったローンはこれまでと同様に払っていくわけではなく、小額ずつ無理のない範囲で返していくことができます。

そもそも住宅ローンの支払いに苦慮し、任意売却で自宅を手離さなくてはならない方に、売却後も同様の支払い条件を求めても支払いが滞ってしまう可能性が高いです。
このことは、債権者もよくわかっていますから、強硬に取り立てるのではなく、返してもらえる範囲で返してもらおう、という回収方針になります。住宅ローンが不動産を担保にした借り入れであったのに対し、残りのローン（残債）は無担保の債務ですから、もし仮に、支払いが難しくなった場合でも、厳しく取立てられることはあまりありません。支払い条件の見直しにも柔軟に応じてもらえます。
強引に取り立てようにも、お金のない人からは取り立てられません。かといって、まったく回収できないのでは困るので、月に1万円ずつ、2万円ずつなど、「話し合いの上で、現実的に支払っていける範囲で無理なく支払っていく」という約束に落ち着くことになります。
ただし、だからと言って、支払わなくても良いということではありませんので誠意をもって支払っていくことが重要です。

はい、住宅ローンは減らしてもらえることがあります
債権が債権回収会社に委譲されている場合は、債務を減らしてくれる場合があります。
債権者は少しでも多くの額を回収したいと考えてはいるのですが、一方で、いつ完済してもらえるかわからない債権をいつまでも追いかけられないという事情もあります。このため、債務者の生活状況や資産を考慮した上で、現実的に返済可能な金額で折り合いをつけるほうが良いと判断する場合があるのです。
例えば「残りの住宅ローンは300万円あるけれども、今後きちんと支払っていただけるなら100万円に減らしましょう。」などと債権者の好意で減額されることがあります。
債務者にとってはありがたいですが、すべての債権者が債務の減額に応じてくれるとは限りません。また、減額される金額も一律ではありません。債務者の生活状況や収入・財産などを考慮して、あくまで債権者が方針を決定するものですから、必ずしもご自分の思い通りになるとは限らないとお考えください。
 

購入者が物件を購入しようとするときリスクがほとんどないのが任意売却です。

競売物件の場合、相場の50％～70％程度で落札されていることが多いです。なぜなら、一般の売買と違い、物件の中を予め見ることができないからです。
あなたが、物件を購入しようとした場合、物件の中を隅々まで見て、気に入ったら購入するのが普通だと思いますが、競売物件は内覧することができず、写真等で判断するしかありません。また、落札後に「不法占有」しているものがいたり、立ち退きをめぐってトラブルになる場合があったりします。その他、購入者が銀行の住宅ローンが使いずらい等、一般の売買に比べ購入者のリスクが高いからです。
一方で任意売却の場合、購入者に対し、私たち不動産業者が物件を案内したり、詳しい説明をするなどして、購入者が物件をよく理解した上で購入するので、競売に比べ高く売却ができるのです。一般の売買となんら変わりない為、住宅ローンも使えます。その為、競売のように極端に安く売り出す必要はありません。但し、早期の売却が必要な場合は相場より安く売り出す必要があります。

滞納を続けると競売にかかりご自宅を強制的に退去させられます。

 

住宅ローンの返済を3～6ヵ月滞納すると、ご自宅は差し押さえされ、債権者によって、競売の手続きに入ります。その間、月に一度くらいのペースで督促状が届き、それでも滞納を続けると、内容証明郵便で競売決定の通知（担保不動産競売開始決定）が届きます。これが最終通告になりますので、このまま放置しておくとご自宅は競売にかかり、間もなく強制退去せざるを得なくなります。最終通告が来るとご自宅の競売がスタートしますが、物件の売却までには2～3ヶ月ほど猶予がありますので、場合によってはこの時点でも任意売却に持っていくことは可能です。ですが、早ければ早いほどご相談者様に有利に交渉を進められますので、住宅ローンの返済が滞りそう、あるいはすでに数ヶ月滞納している、という方はなるべくお早めにご相談下さい。

あなたが持っていた利益を失うという意味です。

期限の利益とは、期限が到来するまでは債務の履行を請求されないということです。

住宅ローンのように、3000万円借りても、「毎月10万円ずつ返済すれば一括で返済することをしなくてもいいですよ」と債権者が認めているあなたの利益です。

期限の利益の喪失とは、その利益を失うことですから、一括で返済しなければならなくなる、ということです。返済が遅れたり・滞納したり・自己破産などをしたりすると効力を失い期限の利益を喪失したということになります。住宅ローンの借り入れの場合にはご自宅を抵当として金融機関に押さえられてしまっているので、その抵当のご自宅を競売にかけて貸したお金を回収しにかかって来ます。住宅金融支援機構と民間の金融機関とでは、この期限の利益の喪失の扱い方が若干異なっております。　民間の金融機関はよりキビシイ態度で融資したお金の回収にあたって来ます。

はい、個人信用情報機関に「延滞情報」「事故情報」として登録されます。
ブラックリストに載るから任意売却はしたくないとお考えの方がいますが、
「任意売却をするからブラックリストに載る」のではなく「ローン返済が滞ったからブラックリストに載る」のです。 つまり、任意売却を行わなかったとしても、返済が滞ってしまった時点で、ブラックリストには載ってしまっているのです。 このほか、消費者金融等に借り入れがあり、そちらを数ヶ月にわたり延滞した場合も個人信用情報に延滞の記録が残ります。
任意売却するということは、住宅ローン返済の支払いを滞納しているということで、個人信用情報に記載されます。これがブラックリスト入りということです。ブラックリスト入りすると、5年間～7年間程度は新たにローンを組んだりカードを作ったりすることは出来なくなりますが、それ以外で生活に支障をきたすことはございません。
 

まだ間に合う可能性があります。

「担保不動産競売開始決定通知」とは、競売による不動産担保権の実行のことです。裁判所の競売の開札期日の前日までなら競売の取り下げができるので、競売の開始が決定していて入札期間に入っているとしても、任意売却することはできます。しかし、この時点ではほとんど残り時間はありませんので、今すぐに動かなければなりません。このまま何もしないでいると、そのうち「入札期日」の通知が送られてきます。そうなると、ほとんど手遅れです。
今「担保不動産競売開始決定通知」が届いているのなら、早急に任意売却を進めることをお勧めいたします。手元に費用（引越費用等）を確保したい場合において、競売では殆ど無理ですが任意売却なら費用捻出できる可能性があります。 また、滞納している税金やマンション等での管理費・修繕積立金の延滞費用の捻出もできるかもしれません。

可能性としては０に限りなく近いです。「無理です」と言えるでしょう。ですが、任意売却ならまだ交渉可能です。住宅ローンを5か月滞納してしまうと期限の利益を喪失しています。
期限の利益とは決められた期限までは借りたお金は返さなくても良い＝分割支払いで良い、という、債務者にとって利益となる期限のことをいいます。しかしこの約束を破ってしまうと債権者はそれまで出来なかった全額返済の請求が出来るようになります。既に５ヶ月も支払いを滞納してしまっている状態では、債務者は「期限の利益」を失っており（期限の利益の喪失）、返済期間の延長どころか、債権者側（借入先の金融機関等）はあなたに対して残額を一括請求することができます。よって、今から返済期間を延長したり、月々の返済金額を変更したりする交渉はできないといっていいでしょう